Lakukan Cara Pengurusan SHM Ini Kalau Gak Kunjung Terbit
Dalam jual-beli, kalau uang sudah dibayarkan, otomatis barang yang dibeli wajib diberikan. Tapi dalam soal transaksi rumah, gak hanya bentuk fisik rumah yang harus diberikan, tapi juga sertifikat, salah satunya Sertifikat Hak Milik atau SHM.
Misalnya mau mengajukan KPR atau beli rumah seharga Rp500 juta cash. Begitu pengembang konfirmasi transferan, berarti kita udah bisa menempati rumah tersebut. Namun bukan berarti kewajiban pengembang sudah selesai. Dia masih harus menyelesaikan masalah administrasi, yakni memberikan sertifikat rumah tersebut.
SHM itu sendiri merupakan sertifikat yang paling sakti secara legalitas dalam sebuah kepemilikan properti. Lantas apakah pengertian dari sertifikat ini, dan apa bedanya dengan sertifikat-sertifikat lainnya? Bagaimana pula cara mendapatkannya?
Apa yang dimaksud dengan SHM?
SHM atau HGB bisa menjadi sertifikat penting buat masa depan (Sertifikat Tanah / Kamarrumah)
Sertifikat hak milik (SHM) adalah bukti kepemilikan tanah dan bangunan di atasnya. Surat ini adalah “nyawa” suatu properti.
Kalau beli rumah tanpa SHM, itu artinya siap diperkarakan di pengadilan. Soalnya rumah yang gak dilengkapi SHM rentan terlibat sengketa lantaran kepemilikannya gak jelas, bisa diklaim si A, si B, sampai si Z.
Tapi bukan hanya rumah yang wajib dilengkapi SHM. Semua properti, dari gedung bertingkat sampai unit rumah susun juga wajib dilengkapi dengan SHM biar gak diganggu gugat.
SHM wajib diberikan penjual begitu dana pembelian diterima, pembeli bisa mempermasalahkan jika kewajiban itu gak kunjung ditepati, misalnya pengembang atau penjual telah berjanji memberikannya sebulan kemudian, tapi lalu molor.
Apa bedanya HGB dan SHM?
Selain SHM, ada juga sertifikat penting yang banyak dimiliki oleh para pemilik properti, yaitu HGB atau Hak Guna Bangunan. Secara umum, HGB memiliki pengertian sebuah sertifikat yang menunjukkan pemberian kewenangan untuk untuk mengelola dan menggunakan bangunan yang berdiri bukan di atas lahan miliknya sendiri.
Biasanya, HGB ini berlaku selama 30 tahun dan bisa diperpanjang hingga 20 tahun. Artinya lahan tersebut bukan sepenuhnya milik si pemegang HGB. Umumnya HGB ini dimiliki oleh mereka yang menghuni apartemen.
Apa bedanya dengan Sertifikat Hak Milik?
Tentu saja dari segi legalitas, sepertinya Sertifikat Hak Milik memiliki kekuatan hukum yang besar untuk mengelola lahan dan bangunan yang dimilikinya. Berikut ini perbedaannya,
| Sertifikat Hak Milik | Hak Guna Bangunan |
| Memiliki kuasa penuh atas lahan dan bangunan | Hanya memiliki kuasa terhadap bangunan |
| Berlaku selamanya | Memiliki jangka waktu 30 tahun dan bisa diperpanjang dengan batas maksimal 20 tahun |
| Bisa dijadikan agunan kredit | Berisiko menjadi beban hak tanggungan |
| Bisa untuk investasi jangka panjang | Cuma bisa untuk investasi jangka pendek |
| Cuma bisa dimiliki oleh WNI | Bisa dimiliki oleh WNA |
Apakah HGB bisa menjadi SHM?
Kepemilikan properti dengan modal Hak Guna Bangunan bisa ditingkatkan menjadi Sertifikat Hak Milik. Itu artinya, pemilik HGB berpeluang untuk memiliki hak atas tanah dan bangunan dengan legalitas yang lebih kuat. Namun tentu saja harus ada persyaratan-persyaratan yang harus dipenuhi para pemegang HGB.
Bagaimana cara pembuatan Sertifikat Hak Milik?
Kamu bisa melakukan pengurusan pembuatan SHM secara mandiri. Berikut ini langkah-langkah yang bisa dijadikan pedoman.
1. Mempersiapkan dokumen
Pertama adalah kamu harus mempersiapkan dokumen-dokumen yang dibutuhkan untuk pengurusannya.
2. Mengunjungi kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) terdekat
Mengunjungi kantor BPN terdekat atau di wilayah lokasi rumah yang ingin diterbitkan SHM. Nantinya kamu akan diminta untuk mengisi formulir dan membuat perjanjian dengan petugas untuk mengukur tanah dan bangunanmu.
3. Petugas BPN melakukan pengukuran
Petugas BPN akan mendatangi rumah atau tanah kamu untuk melakukan pengukuran luas. Pemohon pun diminta untuk mengikuti pengukuran ini agar transparan.
Nantinya hasil pengukuran ini akan dijadikan sebagai dokumen tambahan yang akan diserahkan ke BPN Pusat dalam penerbitan SHM.
4. Menunggu proses pembuatan Sertifikat Hak Milik
Setelah ini semua selesai, kamu tinggal tunggu saja deh sampai sertifikat tersebut keluar. Tapi sebelumnya kamu diharuskan melunasi SK Hak dulu di BPN.
Berapa lama proses pembuatan Sertifikat Hak Milik?
Rata-rata pembuatan SHM ini memakan waktu sekitar 38 hari atau sekitar 1 bulan. Tapi terdapat beberapa kasus yang waktunya justru lebih dari berbulan-bulan.
Lama tidaknya biasanya tergantung dari luas lahan itu sendiri. Untuk lahan kurang dari 2.000 meter persegi biasanya kelar dalam waktu 38 hari, tapi untuk luas lahan lebih dari itu bisa memakan waktu sampai tiga bulan.
Namun jangan khawatir, biasanya kalau kamu beli rumah dari pihak pengembang penerbitan Sertifikat Hak Milik akan diurus sepenuhnya oleh pihak pengembang. Pengembang akan menjanjikan ke kamu kapan kira-kira sertifikat itu akan jatuh ke tangan kamu.
Tapi, bagaimana jika pengembang tidak kunjung memberikan kepastian terhadap sertifikat atas hunian yang kamu sudah beli?
Langkah mengurus SHM bila pengembang tak kunjung memberikannya
Yang jadi masalah, kalau pengembang terus-terusan ingkar janji. Bahkan ketika ditanya status sertifikat tersebut, mereka gak bisa jawab. Minimal ngasih info bahwa sertifikat lagi diurus di notaris dengan bukti pengurusan, begitu.
Berdasarkan Undang-Undang No.4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan Dengan Tanah, hak tanggungan terhapus jika:
- Hapusnya utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan;
- Dilepaskannya Hak Tanggungan oleh pemegang Hak Tanggungan;
- Pembersihan Hak Tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri;
- Hapusnya hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan.
Setelah cicilan ke bank lunas, berarti poin nomor 1 terpenuhi. Sebab utang dianggap sudah lunas. Jadi, kita bisa datang ke kantor pertanahan setempat untuk memohon pencoretan hak tanggungan. Tahap-tahapnya sebagai berikut.
Setelah hak tanggungan dicoret, kita bisa meminta bank mengeluarkan sertifikat hak milik yang jadi jaminan KPR. Namun, dalam praktiknya, kadang kreditur gak mau memberikan surat catatan lunas KPR dengan alasan tertentu. Dalam kasus ini, kita bisa membawa masalah tersebut ke pengadilan.
Kita harus mempersiapkan bukti-bukti bahwa cicilan KPR sudah lunas. Nanti, ketua pengadilan akan memerintahkan kreditur mengeluarkan sertifikat itu atas nama hukum.
Jika SHM gak kunjung terbit juga, kita bisa menggugat perdata. Tapi, proses ini bakal menguras waktu, energi, dan biaya. Jadi, sebisa mungkin selesaikan masalah ini secara kekeluargaan dulu.
Urusan jual-beli properti memang gak bisa main-main. Kita mesti selektif saat beli rumah. Lihat dulu track record pengembangnya. Juga bank yang diajak kerja sama.
Kalau memang gak yakin, lebih baik gak usah diteruskan negosiasinya. Cari yang aman-aman saja deh. Kalau harga rumah seperti kacang goreng, silakan saja mau asal beli rumah.
Sekian informasi mengenai cara mengurus SHM secara mandiri dan langkah alternatif untuk menerbitkannya bila pengembang tidak kunjung mengeluarkan sertifikat kamu. Semoga bermanfaat untuk kamu dan propertimu ya!
[Baca: Perhatikan Kelengkapan Surat Saat Membeli Rumah Biar Tak Menyesal]
[Baca: Aset-aset yang Bisa Jadi Jaminan untuk Pinjaman ke Bank]
[Baca: 4 Strategi Pintar dan Ampuh untuk Komplain Pelayanan Bank dan Lembaga Keuangan Lainnya]
[Baca: Nggak Perlu Takut Investasi Properti, Ini Cara Menghadapi Pengembang Nakal]